1.а Определение износа необходимо для того, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости.
Износ в оценке означает потерю полезности, а значит и стоимости объектом оценки по любой причине.
Выделяют два способа расчета износа:
-метод срока жизни;
-метод разбиения на виды износа.
Возможно вы искали - Сочинение: Философские вопросы и их решение в поэме М.Ю.Лермонтова Демон
Расчет износа методом срока жизни
Совокупный накопленный износ является функцией времени объекта.
При расчете износа методом эффективного возраста используются понятия: физическая жизнь здания, эффективный возраст, оставшийся срок экономической жизни. Рассмотрим периоды жизни здания и характеризующие их оценочные показатели
Физическая жизнь здания (ФЖ) – период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта за кладывается при строительстве и зависит от группы капитальности здания. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.
Хронологический возраст (ХВ) – период времени, прошедший со ввода объекта в эксплуатацию до даты проведения оценки.
Похожий материал - Контрольная работа: Начало династии Романовых
Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта.
Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату проведения оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому .
Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания – период времени от даты проведения оценки до окончания его экономической жизни .
Определение износа зданий методом срока жизни базируется на экспертизе строений оцениваемого объекта и предположении, что эффективный возраст объекта так относится к типичному сроку экономической жизни, как накопленный износ к стоимости воспроизводства здания.
Очень интересно - Реферат: Market Segmentation Essay Research Paper Market SegmentationMarket
Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой
И = (ЭВ: ФЖ) • 100% = [ЭВ: (ЭВ + ОСФЖ)] • 100%, где И – износ, %;
ЭВ – эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом;
ФЖ – типичный срок физической жизни;
ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.
Вам будет интересно - Реферат: Прерафаеліти
Физический износ можно рассчитать как для отдельных элементов здания с последующим суммированием рассчитанных обесценении , так и для здания в целом. Для приближенных расчетов износа возможно использовать упрощенную формулу
И = (ХВ: ФЖ) • 100%, где И – износ, %;
ФЖ – типичный срок физической жизни.
Применение формулы также актуально при расчете процентных поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных продаж), когда оценщику не представляется возможным произвести осмотр выбранных аналогов для определения показателей, используемых в формуле
Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здании целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценение):
Похожий материал - Реферат: Этикетка и упаковка
О = СВ • (И : 100), где И – износ, %;
СВ – стоимость воспроизводства (стоимость замещения).
Расчет износа методом разбиения на виды износа
Наиболее распространенным является метод разбиения на виды износа.