Деятельность по госрегистрации недвижимости приобретает исключительную важность не только в плане защиты прав и законных интересов граждан, но и в вопросах налогообложения. После вступления Закона "О госрегистрации" в силу был создан Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
До вступления в силу ФЗ "О госрегистрации" государственную регистрацию недвижимости (и сделок с ней) осуществляли различные БТИ, земельные комитеты и фонды управления, имуществом, которые входили в состав Российского фонда федерального имущества. Министерства государственного имущества Российской Федерации, Государственного комитета Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству, Государственного комитета Российской Федерации по жилищной и строительной политике.
Такой "порядок" приводил к ведомственному нормотворчеству, установлению многочисленных, зачастую противоречивых, правил регистрации. Не было единого органа, осуществляющего контроль за государственной политикой в области регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Все это порождало произвол отдельных чиновников-регистраторов, запутывало единую сеть госрегистрации и создавало благодатную почву для роста экономических преступлений в сфере недвижимости.
ФЗ "О госрегистрации", Закон "Об ипотеке" должны способствовать стабилизации положения в области купли-продажи, залога, аренды и других сделок с недвижимостью, а также стимулированию участников гражданского оборота к совершению этих видов сделок.
Структура ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 года довольно проста: шесть глав включают 33 статьи. В то же время Федеральный Закон "Об ипотеке" насчитывает 79 статей, объединенных в 14 глав, одна из которых (глава IV) посвящена госрегистрации. Десять статей этой главы содержат многочисленные пункты, абзацы и части.
Возможно вы искали - Реферат: Правовое регулирование договорных отношений поставки и мены (бартера)
Если нормы ФЗ "О госрегистрации" и нормы Закона "Об ипотеке", регулирующие вопросы госрегистрации (недвижимости и сделок с ней - в первом случае, ипотеки - во-втором) сопоставить по объему, то объем правовых норм о госрегистрации ипотеки чуть меньше объема правовых норм, предусматривающих порядок госрегистрации недвижимости и сделок с ней. Это свидетельствует о том, что нормы ФЗ "О госрегистрации" регулируют не все вопросы по сделкам, связанным с госрегистрацией ипотеки. Кроме того, специфика и режим госрегистрации ипотеки не всегда вписываются в общие положения, предусмотренные ФЗ "О госрегистрации".
Гражданский кодекс Российской Федерации изменил отношение участников гражданского оборота к государственной регистрации сделок. С принятием ГК РФ госрегистрация стала носить самостоятельный, правообразующий характер.
В госрегистрации недвижимости заинтересованы не только государственные органы, но и сами участники сделок, поскольку благодаря статусу института госрегистрации стало возможно осуществлять государственный контроль за законностью совершения сделок.
Государственная регистрация - особый юридический акт, которым государство признает и подтверждает возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимость. Статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено осуществление регистрации путем введения Единого государственного реестра прав. Функции по проведению государственной регистрации переданы созданным для этой цели учреждениям юстиции. Применительно к совершению сделок государственная регистрация приобрела такое же самостоятельное значение, как и форма сделок. Круг сделок с недвижимостью, требующих предварительного нотариального удостоверения, обозначен законодательством.
Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает порядок нотариального удостоверения сделок, предметом которых служит залог недвижимости - ипотека[22] , сделок, связанных с уступкой права требования[23] , и сделок по договору ренты. В последнем случае имеется в виду договор, по которому одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы или предоставления средств на его содержание в иной форме[24] .
Похожий материал - Реферат: Правовое регулирование и формы воспитания детей, оставшихся без родителей
5. 2. В соответствии с п. 2 ст. 20 Закона "Об ипотеке" для государственной регистрации ипотеки должны быть представлены:
- нотариально удостоверенный договор об ипотеке и его копия;
- документы, названные в договоре об ипотеке в качестве приложения;
- доказательства уплаты регистрационного сбора;
- документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства. *См. Приложение.
Очень интересно - Реферат: Правовой порядок реорганизации колхозов
Госрегистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки и на основании заявления залогодателя[25] . Как видим, важно фактическое местонахождение недвижимости, а не юридический адрес правообладателя и даже не его фактическое местонахождение (офис юридического лица).
В том случае, если права залогодержателя удостоверяются закладной, то для госрегистрации договора об ипотеке дополнительно необходимо представить:
- закладную;
- документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии[26] .
5. 3. В костромском областном регистрационном центре государственная регистрация ипотеки осуществляется на основании Инструкции о порядке регистрации договоров об ипотеке (залоге недвижимого имущества), разработанной автором этой работы. *См. Приложение.
Вам будет интересно - Реферат: Правовой режим недвижимых вещей
Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки. В связи с повышенной ответственностью при регистрации ипотеки автором настоящей работы был подготовлен и утвержден Главным государственным регистратором прав на недвижимое имущество и сделок с ним Костромской области приказ, устанавливающий минимальный срок, а также другие особые условия регистрации. *См. Приложение. Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.
День совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество считается датой государственной регистрации ипотеки. Регистрационные записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество совершаются в очередности, которая определяется на основании дат поступления всех необходимых документов в орган, осуществляющий ведение указанного реестра. Для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента ее госрегистрации.
Вопрос о государственной регистрации недвижимости, ипотеки, других сделок имеет чрезвычайно важное значение. И вот почему.
При отчуждении имущества (вещи), требующей государственной регистрации, приобретатель становится ее собственником только с момента, когда регистрация будет произведена. С указанного момента у собственника возникает право владеть, пользоваться и распоряжаться вещью; собственник приобретает возможность совершать сделки по отчуждению соответствующего имущества; на собственника возлагается бремя содержания принадлежащего ему имущества[27] ; собственник несет риск случайной гибели имущества или случайного повреждения[28] .
В соответствии со ст. 219 ГК РФ право на вновь созданные здание, сооружение, а также иное недвижимое имущество возникает в момент их госрегистрации.
Похожий материал - Реферат: Правовой режим уставного капитала акционерного общества
Государственная регистрация необходима также для возникновения прав в силу приобретательной давности. Имеется в виду возникновение права собственности на имущество у гражданина или юридического лица, которые, не будучи собственником недвижимости, добросовестно, открыто и непрерывно владеликак своим собственным на протяжении 15 лет[29] .
Вопрос о государственной регистрации сделок с недвижимостью регулируется ГК РФ особенно подробно. Обязательной государственной регистрации подлежат различные договоры: продажи жилых домов, квартир, частей жилого дома или квартиры (ст. 558 ГК РФ), продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ), аренды зданий и сооружений гражданами на срок более одного года, а юридическими лицами - независимо от срока (ст. 609 ГК РФ), аренды предприятия (п. 2 ст. 658 ГК РФ), передачи недвижимости в доверительное управление (И. 2 ст. 1017 ГК РФ), коммерческой концессии (ст. 1028 ГК РФ). Гражданским кодексом предусмотрена также госрегистрация залога недвижимого имущества (ипотеки).
Статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации дает основания сделать вывод, что обязательность государственной регистрации распространяется и на любые другие договоры, предметом которых является недвижимость.
Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий обязательной государственной регистрации, признается заключенным, а значит, порождает соответствующие права и обязанности для сторон только с момента его регистрации, если иное не предусмотрено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).